◆管理品質向上支援
管理品質が高い状態にあるために
次の２つに集約されます。
①区分所有者の皆様全員が､マンション管理に対する意識が高いこと｡
②良い管理会社に委託して､優秀な担当者がついていること｡
良い管理会社･優秀な担当者をつける､ということには非常に具体的かつ効果的なノウハウを所有しています｡
組合にあった､良い管理会社･優秀な担当者を見つけられるコンサルタントの条件として､
⚫︎管理会社との金銭的な付き合いが一切ない
⚫︎管理委託仕様書を1から10まですべて自力で作れるほどの､マンション管理に対する深い知識とノウハウがある
⚫︎フロント担当者のできること､できないこと。管理会社に委託して良いこと､組合でやるべきこと｡の判断が合理的･客観的に出来る知識を持っていること
⚫︎実際に理事会で様々な問題に直面し､理事の皆様と共に汗を流して問題解決に取り組む姿勢があること
挙げられます。
皆さまがコンサルタントを探すときには､｢管理業務委託仕様書の雛形｣を見せてもらうとわかりやすいでしょう｡
◆管理組合専門顧問
こんなことに困っていませんか？
どうしたらいいんだろう？
どう進めればいいんだろう？
工事会社？管理会社？だれに文句を言えばいい？
組合で対応するのか？管理会社にお任せするのか？
居住者が悪い？管理会社が悪い？
毎日のように起こるいろいろなトラブル。理事長だけ､理事会だけで対応していませんか？
どんな些細な問題でも､聞いてみれば｢納得!｣という解決方法があります｡
毎月の理事会に出席して､その場でトラブル解決方法の提示や､問題解決に向けてのご提案をいたします｡
◆管理会社の変更(見直し)
管理委託会社の変更(リプレイス)は､少し前までは独立系管理会社が価格を売りに行なわれ､デベロッパー系､ゼネコン系の大手も積極的でしたが､最近はどこも慎重になっています｡
管理会社の新規受託物件の6件に1件はリプレイスによるものでもあり､管理会社側からすれば今では当たり前のことと言えます｡
しかし､組合様側からすれば大きな転機であり､成功させたいもの｡
ＢＭＫでは初めに現在の管理状況や､金額､理事役員のみなさまからのお話し､居住者の方々へアンケートなど実施し､現在の管理に問題が無いか調査いたします｡
管理状況が悪く､さらに高額である､ともなれば管理会社の見直し(変更)も検討された方が良いでしょう｡
管理会社の変更等を支援させていただく場合､金額をただ下がれば良いわけではなく､良い管理会社へ適正な業務内容を指示しなければいけません｡
そのためには管理組合様が本当に必要とする管理業務を記した仕様書が必要です｡
そのうえで､一般競争入札を実施して､多数の見積が提出される事により､適正金額の取得が可能となります｡
◆各種見積査定
【〇〇が壊れました！】【△△が悪くなっています！】【✕✕がそろそろ交換の時期です！】
理事会の都度､このような言葉を聞いていませんか？管理会社からは､頻繁に修繕の見積が提出されてきます。
｢ちょっとした故障なのに､本当に全部交換しなければいけないの!?修理ではダメなの!?｣
｢交換時期だから､というのは誰が決めたの!?｣
｢金額が高いのでは!?｣
｢この方法で､しっかり修繕できるの!?｣
｢保証は大丈夫なの!?｣
｢工事はキチンと行われているの？誰がチェックしてくれるの!?｣
｢発注した責任は理事長が取らないといけないの!?｣
こんな声に､BMKではバッチリお答えします。
◆出張組合セミナー
理事会や総会に出席しての無料･有料セミナーを行っております｡お気軽にご相談ください｡
BMK無料セミナー
～マンション管理の問題と解決策～
・管理費が高いのはなぜか
・修繕積立金が足りないのはなぜか
・管理会社との付き合い方は？
・コンサルタントは必要か？
・コンサルタントの選び方と種類
※希望するセミナーのみの指定も可能です。
BMK有料セミナー
防災(地震)対策セミナー(1回 5万円～)
◆無料診断
①管理委託費 適正診断サービス
適正金額や一般的な管理会社の金額をお調べします。
以下書類の提示（データ可）が必要となります。
□重要事項説明書
□定期総会議案書
□管理委託契約書
□その他契約書
②管理費 概算診断サービス
お住まいのマンションの一般的な管理費をお調べします。
以下の簡単なデータのみでお調べできます。
□戸数
□住所
③修繕積立金 適正診断サービス
現在の修繕積立金が適正であるか診断します。
以下書類の提示（データ可）が必要となります。
□販売時のパンフレット
□長期修繕計画書
□直近の定期総会議案書
④長期修繕計画 適正診断サービス
現在の長期修繕計画に問題が無いか､記載されていない思わぬ落とし穴がないかなど診断します。
以下書類の提示(データ可)が必要となります。
□販売時のパンフレット
□長期修繕計画書
□直近の定期総会議案書
ご利用の際は､こちらよりお問い合わせください。
◆管理費削減の効果
BMKの目的は､｢管理費を下げる｣だけではなく､｢品質を向上(または適正化)｣させること｡一見矛盾しているように思いますが､両方同時に行うことができます｡
こちらは実際にコンサルティングを実施したマンションの実例です｡
約100世帯ほどのマンションですが､年額にして520万円ほどの管理委託費が削減となりました。
１世帯当りに換算すると毎月4,300円の削減です｡
よく見ると｢金額が高くなっている項目｣があることに気付かれましたか!?
こちらのマンションの仕様書を作成するにあたり当社では・・・
⚫︎品質向上のための巡回業務を指示
（以前は皆様のマンションを担当する者が一切現地の確認をしていなかった）
⚫︎年に１度の定期清掃を年３回に変更
など､各種業務内容のグレードアップを検討し､約２割ほど品質を向上させるという事を行い､仕様書は約50ページほどにまで膨れ上がりました。
その上で､競争入札を行って､約３３％ほどの削減が実現できました。
仕様書での品質向上を含めれば､金額に換算すると50％以上の効果を実感していただいております。
◆管理削減コンサルティング前に
ご契約について
問題点の抽出と改善策のご提案
お話いただいた内容や､現在の管理の状況を調べ問題点とあなたのマンションに最適な改善策をご提案。
管理委託契約の改善提案､管理会社への是正指導､管理会社の変更､専門業者分離発注への変更
など
BMKコンサルティング業務についての見積書を発行いたしますのでご協議ください。
※当社は､特定の管理会社（および業者）と金銭による関係を持たない中立のコンサルティングを行うため､料金は組合様ご負担となります。当然､新規管理会社等から金銭を受け取ることはありません。
料金について
| 業務内容 | 世帯数 | ||
| ～30世帯 | ～50世帯 | 51世帯～ | |
| 1・ご相談～問題点の抽出と改善策のご提案(弊社見積まで) | 基本無料（※） | ||
| 2・区分所有者(居住者)アンケート調査費 | 30,000円 /回 | 50,000円 /回 | 70,000円～ /回 |
|
3・仕様書作成業務費 |
1部改正：30,000円～ 新規作成：700,000円～ |
||
| 4・入札(競争入札)業務費 |
簡易：100,000～200,000円 分離発注､減額交渉含む入札：400,000円～ |
||
| 5・引継サポート業務費 | 50,000円～150,000円 | ||
| 6・諸経費＋業務報酬費 | 100,000円～ | 150,000円～ | 200,000円～ |
(※)交通費<1回まで無料(移動距離により初回から有料とさせて頂く場合があります)>は別途頂戴いたします｡
※当社提案内容により､実施しない(必要でない)業務もございます。
◆管理削減コンサルティング流れ
１・仕様書の作成
組合活動を行っているときに､｢仕様書｣という言葉を聞いたことはありますか？
｢仕様書｣＝ 管理業務委託契約書の別表の事で､管理会社が行う管理業務内容が記されているものです｡
管理費削減､管理品質向上に非常に密接にかかわっている重要な書類です｡
国交省が､契約書・仕様書の指針を出しているため､各管理会社はそれに準じてはいますが､自社特有の契約書・仕様書を作成しており､各管理会社の契約書の中身を確認しても大きな差はなく､比較が非常にやりにくくなっています。
さらに､管理会社が作成した仕様書は業務の範囲を明確にしたに過ぎず､それぞれのマンションの特性に応じた管理業務の中身（程度やレベル）については詳細に明記していません。
ＢＭＫでは現在の契約書等を綿密に精査し､あなたのマンション（組合）専用の仕様書を作成。
２・入札(競争入札)
理会社からの実際の見積を取るにあたっては､一般競争入札を実施。
つまり､指定の管理会社などヒモ付きでの作業は一切行わず､すべてを公開して､オープンに見積を取得します。
参加社数､提出数が増える分だけ手間は増えますが､こうすることで､ごまかしのない､しっかりとした金額を取得でき､またすべての区分所有者様にご納得いただける状況で作業を進めていくことができます。
３・管監査(新規管理体制監査)
完璧な仕様書を作成し､オープンな競争入札でしっかりとした管理費を手に入れ､さらに良い管理会社を選び､新規管理体制がスタートします。
ここまで関わってきたコンサルタントが､成果報酬だけ受け取り｢サヨウナラ｣ではいけません。
BMKでは､新規管理体制が構築された後も､顧問契約にて毎月の理事会へ出席し､業務の改善支援や各種見積の精査を行っていきます。
こうすることで､品質の担保に加えて､皆様の負担を軽減するお手伝いを行っていきます。
◆大規模修繕工事のコンサルティングとは
大規模修繕工事のコンサルティングは､材料について､工法について､工事の進め方について､そしてそれらの価格など施工会社と同等以上の知識やノウハウがなければ何ら意味がありません｡
躯体や外壁の老朽化･劣化などは多種ある工法からどれを選べばよいのか､建物の寿命が伸びるのか､資産価値を高められるのか｡
これらはもちろん､BMKは組合の皆さまが一番利益を得るべき方法を熟知したマンション管理コンサルのスペシャリストとして､長年抱えてきた問題(金銭面など)なども解決に向けたコンサルティングをお約束｡大規模修繕工事では主に費用対効果を重視したコンサルティングをいたします｡
◆未来(先)を見据えたご提案
【本当に今やるべきなのか！？】
マンション管理のプロとして､その場凌ぎとなるご提案は行いません。非常に大きな支出となる大規模修繕工事だからこそ､｢本当に必要な工事なのか｣､｢一時金や修繕積立金を増額してまで必要なのか｣等あらゆる角度から調査し､最適な工事提案を行います｡
【工事の周期について】
国交省のガイドラインでは12年に1度となっておりますが､工事を先送りできる状態であれば､図のように｢15年に1度｣の大規模修繕工事をお勧めします。
(もちろん現状の劣化状態を確認し､立地や風土等環境からも考慮)
1回当りの金額は大きくなりますがトータルで見ると支出を抑えることが出来るのです｡
◆弊社コンサルティングの特徴
【施工業者の参加はオープン】
過去に実施した”組合さまから評価の高かった業者”から複数社募集するほか､組合の皆さまからのご紹介や､ご要望があれば広告への掲載(別途費用必要)も行います｡
※参加条件は設けます｡
【見積書は全社共通】
各社が提示する見積書はBMK作成の指定見積書を使用します｡
例として｢鉄部塗装｣を挙げますと､40にも渡る項目1つ1つに見積金額の表記を依頼｡｢鉄部塗装 一式 ○○○万円!｣は禁止しております｡
こうすることにより､｢なぜA社とB社でこんなに金額が違うのか｣が明確となるほか､｢ミスの防止｣に繋がるのです｡そして何より､施工会社を選定される皆さまも分かりやすくなります｡
◆コンサルティングサービスの流れ
【発注】
過去に実施した”組合さまから評価の高かった業者”から複数社募集いたします｡
(参加業者へ作成した仕様書等を配布)
現地調査は業者単独での調査はせず､BMKにて完全サポート｡
事前に居住者の皆様へ｢お知らせ｣を配布(掲示)させていただき､基本的に1日で完了いたします｡
正確な見積をしていただくため､参加業者からの質疑を募り回答します｡
各社の見積書はBMK指定の統一書式にて行います｡
見積提出は2回以上実施｡見積提出された業者全てとお会いし､ミスや他社と比較し明らかに金額の高い項目などを確認し再提出を依頼します｡(折衝)
参加会社によるプレゼンを実施いたしますので､組合の皆さま全員で施工業者を決定ください｡(基本的に書類選考会にて２～５社選び､最終選考にて施工会社を決定)
【工事管理】
｢工事がスタートすれば終了｣ではなく､工事期間中も様々な支援を行います｡｢施工会社｣⇔｢管理組合｣2者で行うと､管理組合の皆様への負担が大きくなることをはじめ､いわゆる｢悪質な施工｣を未然に防ぐためでもあります｡
第三者によるチェックシステムの必要性
⇒契約と異なる施工(方法)の防止
⇒｢手抜き工事｣の防止
⇒設計趣旨の伝達
⇒品質･安全･工程の徹底監理
⇒現場の技術的な問題点の解決
⇒アフターメンテナンスの立会い 等
工事期間中も定期的に｢現在の工事の進行状況｣や新たな｢問題点｣など理事会の皆様へご報告｡居住者の皆様からいただいた施工会社へ対するご指摘事項なども､BMKより連絡し､改善･指導をいたします｡
BMKにて､各工程最終のチェックはもちろん､行程中のチェックも行います。
現場の監督と同行し､ミス(忘れ･ムラ･雑な作業など)が無いか確認いたします｡
完了報告書類一式について､全て確実に保管され､届出書類が提出されているか確認いたします。
▼公官庁届出書類確認
▼施工計画検討･承認
▼試験施工確認･承認
▼設計変更事項等
